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香港住房制度反思:高房价之困

  • 2018-11-07 17:17
  • 来源:娱乐全搜索

房地产是周期之母,事关国计民生。住房制度则是一国之重器。有因必有果,有什么样的政策和制度,就有什么样的房地产市场运行结果,住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码。

香港模式是内地房地产市场的启蒙。近年来,内地房地产市场迅速发展的同时,有些城市也面临着同样的高房价困境。追本溯源,深入研究香港住房制度,对反思内地住房制度、解决高房价难题有积极意义。

摘要

香港高房价困境

自开埠后,香港经济快速发展,成功跻身“亚洲四小龙”,2017年人均GDP高达5.77万美元,是全球最富裕的地区之一。经济高度繁荣,住房却面临困境。香港市民居住条件较差,人均住房仅16平米;房价持续多年上涨,市民买房背负巨大压力。1986-2017年,港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20倍、20倍和 14倍,年均增长10%、10%和 9%,2018年房价收入比接近48倍,位居世界主要城市前列。由于房价过高,住房自有率从2004年的54%下滑到2017年的49%。尽管香港政府兴建了大量的公营房屋,2016年香港房屋套户比达到1.09,房价居高不下,高房价与住房困境并存。

香港住房制度四大支柱

(1)土地制度:所有权国有,使用权批租,但土地供给长期不足

土地所有权归国家所有,批租后使用权可自由转让。鸦片战争后,港岛、九龙土地陆续归英国王室所有;1997年回归祖国,香港土地所有权归国家所有,使用权延续土地批租制度,通过拍卖、招标、协议对外出让,允许使用权自由转让;新批土地除特殊用地外,娱乐,期限为50年。

高度重视生态环保,土地供给长期不足。香港土地供给长期不足,人均住宅用地仅10平米。供给不足原因:(1)重视生态保护,占地37%的郊野公园无法开发;(2)因环保人士抗议,05年以来填海造地大幅减少;(3)03-10年为维护楼市稳定,政府大幅减少土地出让。

(2)税收制度:炒房成本高,但保有环节税负低

交易环节征收重税。香港居民购买首套房须缴纳4.5%以下的从价印花税,购买二套以上住房缴纳15%的从价印花税;非香港居民购房除缴纳15%的从价印花税,还须缴纳15%的买家印花税。此外,如果购买的是未满3年内转售的房屋,买家还须与卖家共同缴纳10%-20%的额外印花税。税基均为物业售价或评估价的较高者。保有环节税负低。保有环节基于租金征税,包括5%的差饷与3%的土地租金,出租物业另缴15%的物业税。但差饷与土地租金只占物业价值0.2%-0.5%,与欧美物业税1%-2%相比偏低。

(3)金融制度:按揭业务灵活多样,利率低,刺激居民加杠杆购房

按揭灵活多样,支持多种形式贷款。香港本地居民购买首套房最低首付40%,但购买资助出售房屋或申请按揭保险,首付可低至5%;地产商与财务公司按揭首付低于20%,并支持首付款按揭。香港还有加按(偿还部分贷款后重新按揭)、转按(银行间按揭转移)、楼换楼按揭(旧楼抵押支持新楼按揭)等按揭业务。

房贷利率低。香港实行联系汇率制,利率追随美国而长期处于低位,目前三大发钞银行按揭利率上限2.35%。按揭业务灵活,叠加利率低,刺激居民加杠杆购房。2017年,香港按揭贷款余额占GDP的45%,居民杠杆水平较高。

(4)公营房屋制度:低价租售,但条件偏差且供应不足

公屋租金低廉,但轮候时间长,条件偏差。公屋租金为私人房屋1/3到1/7,居民满足资产收入限制,便可排队轮候。但平均需要轮候5.3年,且人均面积中位数仅13平米。07-17年,人均面积中位数仅提高1平米。资助出售单位折价出售,但价格偏高且供应少。资助出售单位以居屋为主,售价约为私人房屋的60%-70%。由于与市场价挂钩,价格水涨船高,房源供应少。02-17年,房委会年均仅竣工580个单位。

从市场结构看,香港住房供给呈现“双轨制”。(1)政府主导建设的公营房屋居住人口占比近半。公营房屋包括公屋与资助出售单位两类。2016年,公屋居住人口占香港人口29%,资助出售单位居住人口占16%,合计占比45%。(2)公屋数量众多,叠加房价过高,近一半家庭选择租房。2016年,香港租房家庭占比49%。

香港住房制度的反思

房地产业在经济中占比较高。香港房地产与经济高度相关,房地产相关行业占GDP比重一度超过30%,06年以来保持20%-25%。2016年,土地出让金占财政收入22%,持有环节税收约占5%,交易环节印花税占3%,合计贡献32%。土地供应不足,为高房价埋下伏笔。因重视生态保护、楼市维稳等原因,香港土地供给不足,02-10年年均仅出让住宅用地5公顷。人口持续增长背景下,土地供给过少,叠加金融环境宽松,造成香港房价持续上涨。

中产置业缺乏支持,住房阶层逐渐固化。理想情况下,香港可形成“公屋-居屋-私人住宅”的阶梯化供应体系。但由于居屋供给大幅减少,叠加房价持续上涨,中低收入阶层购房困难,住房条件难以改善。近期,新特首房屋政策提出,加大土地供给的同时,将公营房屋供应比例从六成提高至七成,重点资助中低收入群体购房置业。

风险提示:香港与内地经济文化制度差异影响适用性

正文

1 导言

1840年,英国发动鸦片战争,次年入侵香港,随即宣布开埠。1842年,英国与清王朝签订《南京条约》,正式割占香港。1856年,英国发动第二次鸦片战争,再次割占九龙半岛。1898年,英国强行租借新界地区,租借期99年(至1997年6月30日)。二战期间,香港遭到日军3年多的统治,1945年,港英政府重回香港。1985年,中英签署《联合声明》。1997年7月1日,香港正式回归中国。

香港住房制度反思:高房价之困

在贸易物流等产业带动下,香港经济实现腾飞。香港岛开埠以后,从传统的小渔村转变为重要的贸易港口;50-70年代转型工业化,纺织、成衣、电子等劳动密集型工业快速发展;80年代后,金融地产、贸易物流等成为主导产业,推动香港经济向金融服务业转型。1961-2017年,香港GDP(不变价)从988亿港元增长到25852亿港元,年均增长5.89%,人均GDP高达57713美元,是全球最富裕的地区之一。

香港住房制度反思:高房价之困

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