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金融丨发债集结号吹响 房企抢滩破解“钱荒”

  • 2018-11-05 12:45
  • 来源:娱乐全搜索

金融丨发债集结号吹响 房企抢滩破解“钱荒”

临近年底叠加还债高峰期,房企吹响了争抢发债的集结号。

10月30日,中国恒大发布公告,宣布获准发行2~5年期合计18亿美元,最高利率达13.75%的优先票据。这是今年以来中国企业发行最大规模的美元债纪录。其中,恒大董事局主席许家印主动认购10亿美元。

不止恒大一家,10月下旬以来,包括万科、碧桂园、中海在内的多家房企密集披露发债计划,共性是发债利率愈来愈高。

为了护航发债成行,不乏房企主动上调公司债利率。10月22日,绿地控股宣布将2015年公司债券(第一期)品种二的票面利率从3.80%上调至6.80%。此外,新城控股、复地、中海、正荣等数家房企均上调了2015年或2016年发行的部分公司债票面利率。

阳光城执行副总裁吴建斌表示,今年国内大环境是去杠杆,融资变得既艰难又飘忽,导致众多房企度日如年。目前房企融资主力是开发贷,占70%以上,此外资产证券化占20%,标准化融资仅占10%。今年房企平均融资成本约上升了5%~10%。

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融资寒冬 房企扎堆“找钱”

从碧桂园、绿地等龙头房企不惜牺牲规模和利润加速回款,到华夏幸福转让股权融资,再到中弘股份出售项目纾困,还有陆陆续续曝出的多家房企融资被按下暂停键,融资困难引发的开发商的资金链压力引人担忧。

不过最近几天,万科、阳光城、中海地产、越秀地产等房企相继公告债券发行成功,或许能够给正遭受坠入冰窖般考验的房企带来一丝阳光。

10月31日,万科成功发行10亿规模超短期公司债,发行利率为3.15%。此前一周,中海地产宣布成功发行规模为35亿元的公司债,获得2.13倍超额认购,三年期最终发行利率4%。此外,越秀地产15亿元规模的票据发行利率最低为4.24%,广州城建15亿元公司债最高票面利率为4.25%。

这几笔发债利率明显低于同期各行业协会重点AAA债券同期限估值4.34%,并创下2017年以来房地产行业国内公司债最低利率。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,在行业资金普遍吃紧的情况下,房企融资成本持续上升,且今年不会有放松的窗口期。民营房地产公司融资相当困难,有国有成分或国有参股的房地产公司发债融资相对较为容易,海外所有房地产公司融资都相对困难。

相比,阳光城、时代中国、云南城投等房企的融资成本依然在高位。

其中阳光城的10亿元规模债券超额发行,实际发行规模为11亿元人民币,票面利率达7.50%。时代中国获批发行的17亿元三年期公司债券,票面年利率为8.4%。云南城投20亿元债权融资计划的票面利率也达到6.3%。

在境内房地产融资逐步收紧的背景下,对房企而言公司债是一项能缓解资金压力的不错融资方式,不论利率高低,能获准成功发行都是难事。10月以来,已经有多家房企遭遇发债中止窘境。

10月13日,上交所终止了雅居乐拟非公开发行的80亿元公司债券。10月7日,鸿坤地产与合生创展拟公开发行的20亿元和100亿元住房租赁专项公司债券都被中止。

如果将时间轴拉得更长一些,发行公司债被中止的房企更多,碧桂园、富力、金融街、花样年、中骏、建发地产等,拟计划发行的不同名目公司债均未成功。

交银国际董事总经理洪灏表示,目前的融资环境整体还是偏紧。一直以来,银行都提供房地产建设性贷款,只是今年房地产销售下滑,资金回笼慢,因此出现紧张局势。但压力越大,放松的可能性也就越大,只是监管放松后才能入场的资金很难是合法合规的资金。

外部有持续收紧的调控政策,内部房企又遇偿债高峰,可谓“雪上加霜”,资金承压的房企不得不继续从外部举债。据不完全统计,10月份以来,房企已累计公布了超过200亿元的发债计划。

11月1日,华夏幸福在上交所提交了2018年非公开发行40亿元短期公司债券的申请。在此之前,中粮地产、万科、华侨城、新城控股、北京住总、泰禾集团等房企纷纷披露拟发债公告,据已披露的公告显示,发行规模多在10亿~20亿元不等。

吴建斌曾指出,房企一刻不能没有现金,而“均好”发展就要保证企业池子里永远有活水,并尽可能把活水用到极致,既不浪费,又不枯竭。“高杠杆+高周转”才是房企长期以来实现跨越式发展的终极秘笈。

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房企自救 破解融资困境

2016年底以来,房企融资渠道不断收紧,非标业务、公司债、美元债以及银行贷款等均出现不同程度紧缩。利率水平不断攀升。与此同时,房企资产负债率也正在触及红线。

中国房地产业协会会长刘志峰8月底曾表示,今年上半年房企资产负债率达到了80%(红线),少数房企由于杠杆率过高,无法支撑企业的规模扩张,最终导致现金流断裂和债务违约。

据海通证券测算,存续地产债中,2018年到期偿付规模为1613亿元,是2017年的2.3倍,其中下半年是上半年近3倍;2019~2021年到期偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元,偿债压力与日俱增。

债务负担最重的房企中,佳兆业净负债率达326%、中弘股份净负债率为324%,泰禾集团净负债率高达473%。绿地、融创、富力、中粮等房企净负债率都在100%以上。综合来看,大多数净负债率高企的房企,压力依然较大。

美国经济学家海曼·明斯基提出的“明斯基时刻”(即资产价值崩溃的时刻),对于一些激进房企而言,并非危言耸听。当去杠杆的哨声全面吹响,任何一笔融资不畅都可能成为压垮骆驼的最后一根稻草。

某房企证券中心人士称,银行开发贷还是企业融资主力,但开发贷原则上只做存量,不做增量。所以企业要尽可能加快开发贷的提取速度。相比中小房企,大型房企的融资还是存在一定优势的。

同策研究院数据统计显示,9月份40家典型房企的融资总额创下2018年历史融资额度新低,融资总额为443.11亿元。融资额创下新低同时,房企融资成本还在上升,克而瑞研究中心数据显示,9月房企平均融资成本升至6.91%。

在市场趋冷以及高负债与弱融资的多重压力下,房企的安全发展远比规模更为重要。

某券商分析师认为,对于高负债的冲千亿元规模房企,应该引入战略投资者,控制土地储备,逐步从三四线市场回归到一二线市场。如果资金存在压力,则应该套现投资物业等。

上游财经顾问江瀚认为,未来几个月乃至明年上半年,房地产融资环境趋紧的态势并不会得到根本性改变,也没有看到市场有出现窗口期的可能性。大房企应该加快周转速度,让自身的外源性和内生性融资进一步得到好转。中小型房企除了提高周转率外,应该想办法获得更多的授信,但渠道有限,或只能寻求于上市,还没有上市且负债率太高的房企融资压力会比较大。

黄立冲认为,面对当下环境房企应该以加速净的经营现金流回笼为准绳,不要过多考虑销售业绩增长,一切以储蓄现金、准备过冬为原则,减少不必要的投资,卖掉带不来经营性现金流的投资性物业。

“房企要降负债,降杠杆,停止任何短债长投,要保证经营性现金流为正,投资现金流也要为正,娱乐,融资现金流也要正,并且把债务/资产比率降到70%以下。”黄立冲说。

或许,对于房企来说,这个冬天会比以往更冷。

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